導言
「買房的時候明明沒有漏水，為什麼交屋三個月後一下大雨，整面牆都濕了？」更麻煩的是，這時賣方往往會拿出契約說：「當初不是寫現況交屋嗎？」
很多買方看到「現況交屋」四個字，就以為自己只能認賠。但法律上沒有這麼簡單。中古屋漏水糾紛真正要處理的，不只是「現在有沒有漏水」，而是：漏水原因在交屋以前是否已經存在？賣方知不知道？契約怎麼寫？建物現況確認書怎麼勾？買方什麼時候發現，又在什麼時候通知賣方？
一、2026年買成屋，「漏水」本來就是重要揭露事項
截至2026年8月19日，現行「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的建物現況確認書已經明確把滲漏水列為應確認事項。最新版本自2026年4月1日生效，建物現況確認書第4項直接要求確認有無滲漏水；如果有，還應記載漏水位置以及處理方式，例如賣方修繕後交屋、現況交屋並減價、由買方自行修繕或其他約定。
所以漏水並不是一句「中古屋本來就多少會有問題」就可以帶過，它本來就是交易時應該被特別確認的重要建物資訊。
二、簽了「現況交屋」，是不是以後漏水都不能找賣方？
不是。「現況交屋」最容易被誤解成一張賣方的全面免責牌。真正要看的，是雙方究竟對什麼瑕疵已有認知，以及契約如何約定責任。
如果交易時已經明確告知某一處漏水，買方也知道，而且雙方進一步約定由買方自行修繕並反映在成交價格，這與賣方明知長期漏水卻刻意隱瞞，是完全不同的法律情況。
因此看到「現況交屋」四個字，不能直接得到「賣方以後什麼都不用負責」的結論。
三、漏水責任的核心不是「哪一天漏」，而是「瑕疵何時存在」
例如3月1日交屋，6月第一次梅雨時發現牆壁大量進水。賣方可能說：「交屋時根本沒有漏。」但這還不是問題的終點。
因為房屋漏水可能是防水層失效、外牆裂縫、管線破裂或樓板防水問題造成。真正需要釐清的是：造成漏水的原因，在交屋前是不是已經存在？有些漏水只有大雨才會出現，因此「看屋當天牆壁是乾的」與「房屋不存在既有瑕疵」，並不是同一件事情。
四、建物現況確認書勾「無漏水」，後來卻發現長期漏水，重要性非常高
2026年最新建物現況確認書仍明確要求賣方勾選有無滲漏水情形。如果有，還要記載位置及處理方式。
假設賣方勾選「無」，交屋後卻發現牆面已有多層重新油漆痕跡、天花板內部存在長期水漬、矽利康或防水層曾反覆修補、管委會紀錄顯示以前曾經處理漏水，甚至鄰居知道這間房子多年來都有滲水問題，這些資料的重要性就會非常高。
因為爭議會從單純的「房屋後來漏水」，進一步變成：「賣方在交易時是否已經知道卻沒有如實揭露？」
五、買方發現漏水後，第一件事不是馬上把牆壁全部拆掉
很多買方一看到漏水，第一個反應就是找師傅趕快修。從生活上很合理，但從訴訟證據角度來看，可能反而把最重要的證據破壞掉。
比較穩妥的做法，是先把漏水現況完整保存：照片、影片、日期、降雨情況、漏水位置、牆面水痕、天花板狀況，以及修繕前的原始狀態。必要時再請專業技師或相關專業人員判斷漏水原因。
因為未來真正要證明的通常不只是「這裡有水」，而是：「水為什麼會進來，而且這個原因是不是交屋以前就存在。」
六、通知賣方的時間非常重要
中古屋發現瑕疵後，最不建議的做法就是拖半年、一年才處理。買方發現疑似漏水瑕疵時，應儘速以可以保存證據的方式通知賣方，並保留LINE、簡訊、電子郵件、存證信函及修繕估價等資料。
實務上時間之所以重要，是因為民法的物之瑕疵擔保制度涉及買方檢查、通知及權利行使期間。所以不要只留下電話中的一句「我有跟他講過」。真正進入訴訟時，能不能證明哪一天通知、通知什麼內容，差很多。
七、買方是不是只剩「叫賣方修好」一條路？
也不是。房屋瑕疵的法律效果，要依具體契約、瑕疵程度、是否能修復以及個案事實判斷。實務上可能涉及修繕費用、減少價金、損害賠償；在符合法定要件的特殊情形下，甚至可能進一步涉及解除契約。
但不能把所有漏水案件都簡化成「有漏水就可以退房」。一小塊窗框滲水與整棟房屋存在重大結構性防水問題，法律評價不可能完全一樣。
結論：中古屋真正要買的，不只是房子，而是「資訊透明」
很多房屋糾紛其實不是因為房子不能有缺點。二十年的房子，本來就不可能跟新屋完全一樣。真正讓買方無法接受的，通常是：「你明明知道，為什麼當初不告訴我？」
所以中古屋交易最重要的一份文件之一，就是建物現況確認書。不要把它當成簽約時快速勾一勾的附件。尤其是漏水、違建、海砂屋相關檢測、凶宅等重大事項，更應逐項確認。
2026年4月1日起生效的新版建物現況確認書，進一步增加自來水加壓受水設備與太陽光電設備等資訊揭露，顯示不動產交易制度的方向非常清楚：資訊揭露只會愈來愈重要。
買房前多問一句，可能只花五分鐘；交屋後打一場漏水官司，可能就是幾年。
資料來源與法規查證
- 行政院：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項。
- 內政部不動產資訊平台：成屋買賣契約書範本及建物現況確認書。
- 內政部：2026年4月1日生效之建物現況確認書修正說明。
- 民法有關物之瑕疵擔保責任相關規定。
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「房子都寫『現況交屋』了，交屋後漏水是不是只能自己吞？」答案真的沒有這麼簡單。2026年最新成屋建物現況確認書，仍然把「有無滲漏水」列為應確認的重要事項，而且如果有漏水，還要記載位置及處理方式。真正發生糾紛時，最重要的不是只有牆壁有沒有濕，而是：漏水原因什麼時候存在？賣方知不知道？現況確認書怎麼勾？買方何時通知？這篇把中古屋漏水最重要的法律觀念整理清楚，買中古屋之前值得先看一次。
